濟寧市住房和城鄉建設局關于規范物業服務“三會”制度的通知

濟建房字〔2021〕3 號

各縣（市、區）住房城鄉建設局，濟寧高新區城鄉建設和交通局、太白湖新區建設局、濟寧經濟技術開發區城鄉建設和交通局，嘉祥縣不動產登記中心、汶上縣住房保障和房地產發展中心：

為加強物業管理服務活動中各方主體之間的溝通聯系，及時化解物業管理矛盾糾紛，促進社區和諧穩定，構建相互信任、相互支持、共商共治、文明和諧、遵紀守法的物業管理新秩序，根據《中華人民共和國人民調解法》《山東省物業管理條例》及《關于進一步加強全市物業監管工作的實施意見》（濟政字〔2018〕22號）等法規政策，現就規范物業服務“三會”制度有關要求通知如下。

一、相關職責

“三會”是指業主懇談會、人民調解委員會和物業管理聯席會。業主懇談會由物業服務人或業主委員會負責建立并召集，人民調解委員會由社區居委會設立并指導其開展工作，物業管理聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責建立并召集。

市物業主管部門負責指導各縣（市、區）物業主管部門落實“三會”工作制度，各縣（市、區）物業主管部門負責指導轄區內的物業服務人、業主委員會、社區居委會、街道辦事處（鎮人民政府）等主體具體落實“三會”工作制度。

二、“三會”內容

（一）業主懇談會

業主懇談會根據物業管理工作需要隨時召開，但每季度至少召開一次，參加人員為物業服務人負責人、業主委員會成員、業主代表和建設單位人員（前期物業管理階段），并邀請社區居委會或社區環境和物業管理委員會人員出席。除研究解決當前面臨的具體問題外，主要就以下內容開展懇談，由專人做好記錄并建檔：

1. 工作情況通報。物業服務人分別向社區居委會（社區環物委）、業主委員會、業主代表通報上一時期物業管理工作實施情況及存在問題，提出下階段工作計劃；

2. 聽取意見建議。物業服務人聽取業主代表、業主委員會、社區居委會（社區環物委）對物業管理工作的意見建議，業主委員會聽取社區居委會（社區環物委）、業主代表、物業服務人對業主委員會工作的意見建議；

3. 問題排查及問計。共同分析小區內存在的主要矛盾和不和諧因素，特別是安全生產方面存在的隱患和四類風險（暴力恐怖事件隱患、群體性事件隱患、個人極端事件隱患、安全事故隱患）；

4. 重大重要事宜說明。物業服務人內部重大人事、經營策略變化，涉及廣大業主利益的管理方式改變，小區改造等，均應事先告知或征求社區居委會（社區環物委）、業主委員會意見；

5. 個性化問題協商。對小區內違反管理規約的個別業主或現象，物業服務人及業主委員會應及時進行誠懇交流和勸阻，制止問題發生；

6. 其他需要隨時商談的事宜。

（二）人民調解委員會

社區居委會應依據《人民調解法》設立人民調解委員會，建立物業管理矛盾糾紛調解機制，及時調解物業管理矛盾糾紛。

業主、業主大會、業主委員會、物業服務人、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決；協商不成的，可以向社區居委會或者街道物業管理聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院提起訴訟。

人民調解委員會應依據《人民調解法》等規定調解物業管理矛盾糾紛。調解糾紛應當及時、就地進行，防止矛盾激化和升級。

物業管理矛盾糾紛經人民調解委員會調解達成調解協議的，可以制作調解協議書。當事人認為無需制作調解協議書的，可以采取口頭協議方式，人民調解員應當記錄協議內容。

經人民調解委員會調解達成的調解協議，具有法律約束力，當事人應當按照約定履行。人民調解委員會應當對調解協議的履行情況進行監督，督促當事人履行約定的義務。

經人民調解委員會調解達成調解協議后，當事人之間就調解協議的履行或者調解協議的內容發生爭議的，一方當事人可以向人民法院提起訴訟。

（三）物業管理聯席會議

街道辦事處（鎮人民政府）負責召集物業管理聯席會議，吸納社區居委會、公安派出所、物業服務人、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、市場監管、物業管理等相關部門參加。

聯席會議主要協調下列事項：

1. 業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

2. 物業服務人在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；

3. 物業管理區域內發生的突發事件；

4. 物業管理與社區管理的銜接和配合；

5. 需要協調的其他物業管理事項。

物業管理聯席會議協調有關事項后，應形成會議紀要和書面處理意見，相關責任主體應按照處理意見履行相關職責和義務。聯席會議形成的書面處理意見作為其他相關部門協調有關事項的基礎依據。

三、有關要求

（一）抓好制度落實。各級物業主管部門應加強對“三會”制度落實的指導監督。物業服務人、社區居委會、街道辦事處（鎮人民政府）作為責任主體，要發揮好召集、牽頭作用，促進“三會”制度推廣落實。

（二）提高標準規范。各縣（市、區）物業主管部門應指導“三會”各方主體建立統一標準的工作流程，進一步細化明確“三會”召集人、參加人員、會議內容、議事規則和召開的形式、時間、頻率，通過試點帶動、打造樣板，提高“三會”規范化、標準化水平。

（三）加強管理監督。要將“三會”制度落實情況作為物業服務日常考評、企業信用評價、示范樣板小區創建的重要內容。物業服務人、建設單位未按規定落實“三會”制度的，作為不良信息記入信用檔案。業主委員會未按規定落實“三會”制度的，由街道辦事處（鎮人民政府）、社區居委會責令整改。

濟寧市住房和城鄉建設局

2021年3月9日